В октябре-декабре 2023 года выдачи жилищных кредитов достигнут 1,2 трлн рублей, составив около 20 % годового объема вместо привычных 30-35 %. С таким прогнозом в рамках ВЭФ-2023 выступил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. По его словам, повышение ключевой ставки и меры регулятора по «охлаждению» рынка кредитования сместят традиционный пик спроса на ипотеку с четвертого квартала на третий. Повышенный спрос на протяжении большей части года обеспечит рынку рекордный результат, который впервые в истории превысит 6 трлн рублей продаж.
Повышенный спрос на ипотеку в третьем квартале обусловлен ускоренным выходом заемщиков на сделки по «старым» условиям на фоне ужесточения политики ЦБ, считают эксперты. Прежде всего, влияние на ситуацию оказала корректировка ключевой ставки, которая с конца июля выросла на 4,5 пп, и может продолжить свой рост. Кроме того, меняются и требования регулятора к первоначальному взносу и предельной долговой нагрузке заемщиков, что сужает для них потенциальный размер кредита.
По данным банка, только на последней неделе августа количество сделок с недвижимостью выросло сразу на 40 %, причем повышенная активность формировалась как на вторичном, так и первичном рынке. Это говорит о резко возросшей концентрации спроса, который в иной ситуации равномерно распределяется до конца года.
В нынешних условиях выдачи июля-сентября очевидно станут для рынка рекордными. По оценке банка, на них придется более 30 % всех потенциальных продаж этого года. К IV кварталу заёмщики реализуют большинство запланированных сделок, и несмотря на традиционный фактор сезонности, на рынке может начаться «охлаждение». Если в 2020 году на него приходилось 36 % от общего объема выдач, в 2021 году – 29 %, в 2022 году – 34 %, то в нынешнем доля может снизиться примерно до 20 %.
Повышенные ставки по базовым банковским программам сместят и структуру спроса, рассказали аналитики. В стандартных условиях доля сделок с новостройками занимает около 28 %, но сейчас она будет увеличиваться. Во-первых, из-за реализации льготных госпрограмм, ставки по которым остаются однозначными. Во-вторых, из-за сокращения спреда между ценами на первичное и вторичное жильё. С декабря 2022 года средний размер сделки купли-продажи с новостройками в банке снизился на 3 %, в то время как на вторичном рынке, наоборот, вырос на 13 %.
В нынешних условиях регулятор вынужден прибегать к мерам по стабилизации кредитной активности населения, стимулируя розничных клиентов больше сберегать, нежели тратить. Поэтому текущий год окажется уникальным: с одной стороны, рынок покажет рекорд продаж, с другой - он во многом будет обеспечен обычно «тихими» летними месяцами.
В настоящее время задачи банков сводятся к тому, чтобы сконцентрироваться на работе по госпрограммам, от развития которых во многом будет зависеть дальнейшая судьба рынка. С учётом их однозначных ставок, стоит ожидать явного «перекоса» спроса в сторону первичных объектов. Насколько долго это продлится и какими будут условия программ - зависит от Правительства и ЦБ.