Вольготная ставка. Рынок недвижимости заходит на посадку

За первые пять месяцев года число выданных ипотечных кредитов в Карелии сократилось на 45%, но после возобновления программ льготной ипотеки в конце мая ситуация начала выправляться. Август и сентябрь продолжили положительную динамику, но ждать прежнего ипотечного бума пока не стоит. Количество выданных разрешений на жилищное строительство и метраж планируемых к постройке квартир за прошедшие три года уменьшились вдвое.

О перспективах – цифрами

Прошлый год стал пиковым по числу выданных ипотечных займов, а в Карелии ознаменовался и рекордными площадями сданного жилья – 324,5 тысячи квадратных метров. Несмотря на ценовые скачки во время эпидемии коронавируса, строительные компании активно достраивали начатые дома, а программы льготного кредитования стимулировали жителей обзаводиться новой недвижимостью.

В то же время застройщики сокращали капиталовложения в новое строительство. Так, по данным единой информационной системы жилищного строительства, в сентябре 2019 года в Карелии было 27 застройщиков, число выданных разрешений на строительство составляло 47 единиц и к постройке планировалось 58 домов с 7 тысячами квартир общей площадью 373 тысячи квадратных метра. К февралю этого года количество разрешений сократилось до 25, а домов – до 27. Общая же площадь вернулась к показателям 2012 года – 190 тысяч квадратных метров и 4 тысячи квартир.

«Рынок недвижимости – плавающий, он очень подвержен колебаниям, – поясняет президент Гильдии риэлторов Карелии Илья Политов. – Пока рынок растёт – по крайней мере август и сентябрь дали рост. Влияние оказывают ожидания того, что с 1 января условия ипотечного кредитования усугубятся, но более-менее устойчивую динамику покажет только декабрь. Покупательская способность увеличивается, но по сравнению с прошлым годом она всё равно невысока. Если годом ранее наша организация заключала в среднем 120 сделок с недвижимостью за месяц, то сейчас – 70».

Ценовые ножницы

Сочетание скукоживающегося предложения с пониженным спросом привели к нестандартной ситуации на рынке жилой недвижимости. Если квадратный метр в многоэтажных домах семидесятой серии стоит 70-80 тысяч рублей, то в новостройках – от 90 до 120 тысяч. Вообще, вторичное и новое жилье – товары взаимозаменяемые, но, как оказалось, не в сложившихся условиях.

«Цены на вторичное жильё потихоньку падают, но на первичное строители цены удерживают, – говорит Илья Политов. – Удерживают, поскольку рынок жилищного строительства в Карелии закрытый – ситуацию переломить может только приход застройщиков из других регионов. С другой стороны, стоимость квартир в петрозаводских новостройках стала сопоставима со стоимостью вторичного жилья в Санкт-Петербурге. И люди в целях сохранения денег выберут Санкт-Петербург, а не Петрозаводск».

Рынок загородной недвижимости скукожился и замер Подробнее

По льготной ставке

Дальнейшее оживление рынка жилой недвижимости во многом зависит от программ льготной ипотеки, возобновлённых в северо-западных регионах в конце мая. Так, ставка по сельской ипотеке составляет 3% годовых – воспользоваться предложением можно во всех городах и районах, за исключением Петрозаводска. Сумма кредита – до трёх миллионов рублей, использовать его можно на строительство собственного дома или покупку дома с участком.

Другая госпрограмма – «Льготная ипотека». С 1 мая ставка по такому кредиту снижена с 12% до 9%, а потратить его можно на покупку квартиры в новостройке, строительство частного дома или приобретение земельного участка. Лимит – шесть миллионов рублей, но с возможностью повышения до 15 миллионов – при сочетании с рыночной или иной субсидируемой ипотекой.

В 2022 году (с января по июль) выдано 2316 ипотечных кредитов. Для сравнения: в 2020 году – 8995, в 2021 – 8129.

Действует в Карелии и региональная программа, позволяющая снизить ипотечную ставку на 3%. Так, по информации Фонда госимущества РК, по сниженной ставке взять кредит можно на покупку квартиры как в новостройке, так и на вторичном рынке. Правда, не всем, но многим: молодым семьям с одним и более ребёнком в возрасте до 35 лет, семьям с тремя и более несовершеннолетними детьми, ветеранам боевых действий, инвалидам и семьям с детьми-инвалидами, а также признанными нуждающимися в улучшении жилищных условий, предоставляемых по договорам социального найма.

Есть в республике и отраслевые программы льготной ипотеки. Например, специалисты IT-компаний в возрасте от 22 до 44 лет со средней зарплатой от 100 тысяч рублей могут рассчитывать на получение кредита под 5% годовых. А вот на ипотеку под 0,01% или 0,1% полагаться не стоит. В карельском отделении Центробанка считают, что очень низкие ставки по ипотеке (близкие к нулю), так называемая «ипотека от застройщика», могут быть связаны с маркетинговой схемой, которая позволяет поддержать продажи и замаскировать снижение цен. Застройщик продает квартиру по завышенной стоимости, за счет которой компенсирует банку, предоставившему ипотечный кредит, разницу между заниженной и реальной ставками. Банк России видит в этом недобросовестную практику продаж и намерен принять меры, не допускающие введения заемщиков в заблуждение.

По оценкам специалистов, квартиры по такой ставке стоят на 10%-30% дороже.