Идеально для бизнеса? Коммерческая недвижимость дешевеет

Коммерческая недвижимость у всех на глазах, но не на слуху. Небольшие помещения под парикмахерские, магазинчики или офисы сдают не только крупные компании, но и обычные горожане. Ситуация неопределенности в экономике коснулась и их.

Цена аренды

Объёмы рынков коммерческой и жилой недвижимости сопоставимы. Так, в Петрозаводске на известном интернет-портале порядка 150 предложений об аренде квартиры на длительный срок, а предложений снять помещение под торговлю, офис или производство почти в 2,5 раза больше.

Самый дорогостоящий и одновременно массовый сегмент – первые этажи новостроек. К примеру, помещение свободного назначения площадью 50 квадратных метров обойдется от 40 до 60 тысяч рублей в месяц – в зависимости от расположения. Площади в крупных торговых центрах – в той же цене, офисы и подвалы в центре города – в полтора-два раза дешевле, крытые промышленные площадки – дешевле в 3-5 раз. Примечательно, что при более высокой доходности стоимость коммерческой недвижимости не превышает цены на квартиры.

«Рынок коммерческой недвижимости в плане ценовой политики формируется годами на основании общей обстановки в стране, а также на основании спроса и вложенных ресурсов в объект, – поясняет эксперт по коммерческой недвижимости, управляющая компанией «Аренда-Капитал» Ульяна Клементьева. – Если разбирать прошлый год, то цены на вторичную офисно-торговую недвижимость в среднем по Петрозаводску приближались к 100 тысячам рублей за квадратный метр. Сейчас средняя стоимость на объекты коммерческой недвижимости того же типа маленькими шажками корректируется до 80 тысяч рублей за квадратный метр».

Выжидание сменила оптимизация

Гипотетически рынок коммерческой недвижимости не так стабилен, как рынок жилой. Снимать жильё будут при любых обстоятельствах, а вот салоны красоты и кофейни у дома могут начать и закрываться.

«Сегмент аренды коммерческих помещений – это достаточно сложный рынок, – говорит Ульяна Клементьева. – Сложен он в том числе процессом получения аналитики. Сложно оценивать динамику в разрезе нескольких месяцев. Крупные аналитические компании берут цифры за несколько лет. Мы можем судить об активности со стороны арендаторов и арендодателей в целом на основании интереса и входящего потока обращений. За период с февраля по май наблюдалась некая стагнация – период выжидания со стороны обеих сторон. Сейчас процессы коммуникации арендаторов и арендодателей стабилизируются».

Конечно, если говорить о цифрах, выгоднее приобрести нежилое помещение и сдавать его, получая пассивный доход.

Как добавляет руководитель, стоимость арендной платы напрямую зависит от спроса, а тот – от адаптации предпринимателей к нынешней ситуации. Как ни странно, оптимизация бизнеса сегодня способствует активности на рынке коммерческой недвижимости, отмечает специалист. Дорогие помещения компании заменяют на более дешевые. Долгоиграющие же факторы никто не отменял – по-прежнему месторасположение объекта играет решающую роль.

Жилая или нежилая?

Место действительно имеет значение: одни помещения владельцы не могут сдать по целому году, другие уходят как квартиры.

«Я разместил объявление три недели назад, и ни одного звонка, – рассказывает предприниматель Дмитрий Соколов. – Было одно сообщение – интересовались выделенной мощностью электроэнергии, а так даже риэлторы не звонили. Причем место – в большом жилом комплексе, район – густонаселенный, цена – рыночная, вокруг – вся инфраструктура и продолжающееся строительство. Возможно, лето – мёртвый сезон. Как бы то ни было, два года назад я его купил за два миллиона семьсот, теперь же застройщики предлагают такие помещения в два раза дороже, а собственники – в два с лишним раза».

В любом случае коммерческая недвижимость доходнее жилой. Разумеется, налог на недвижимость здесь 0,5 % от кадастровой стоимости ежегодно, зато ряд затрат отсутствует.

«Конечно, если говорить о цифрах, выгоднее приобрести нежилое помещение и сдавать его, получая пассивный доход, – подчеркивает Ульяна Клементьева. – Ваша выгода будет прямо пропорционально соответствовать помещению, которое вы сдаете: больше – дороже».